Последовательность ремонта квартиры в новостройке (ПСО/черновая) в Бишкеке: от приёмки до мебели

Получить ключи от новой квартиры — момент приятный. А вот дальше начинается то, что многие недооценивают: превращение бетонной коробки в жилое пространство. И здесь последовательность действий важна не меньше, чем качество материалов или мастерство бригады.

Ошибка на раннем этапе — это не просто неудобство. Это переделки, которые съедают время и бюджет. Потолок, смонтированный до разводки электрики. Плитка, уложенная без гидроизоляции. Двери, установленные до высыхания штукатурки. Каждая такая «мелочь» потом превращается в отдельную историю с демонтажом и повторной работой.

Эта статья — практический маршрут от момента приёмки квартиры до расстановки мебели. Без лишней теории, с акцентом на то, что действительно важно контролировать на каждом шаге.

Что входит в ПСО и что часто ожидают, но не получают

Стандартный состав черновой отделки в новостройках Бишкека

ПСО (предчистовая отделка) или черновая отделка — это то, что застройщик передаёт вам после завершения строительства. В Бишкеке типичный состав выглядит так:

• Несущие стены и перегородки по проекту

• Стяжка пола (часто неровная, с отклонениями)

• Разводка электрики до щитка (без внутренней разводки по квартире)

• Стояки водоснабжения и канализации (без разводки по точкам)

• Отопительные стояки или радиаторы базовой комплектации

• Входная дверь (обычно временная или низкого качества)

• Окна (установлены, но часто требуют регулировки и герметизации)

• Вентиляционные каналы (выведены, но без решёток и вентиляторов)

Что застройщики обычно не включают, но заказчики считают включённым

Вот где начинаются разочарования:

Внутренняя электрика. Кабель доведён до квартиры, но розеток, выключателей и разводки по комнатам нет. Всё это — ваша задача.

Разводка сантехники. Стояки есть, но трубы до раковины, ванной и унитаза нужно прокладывать самостоятельно.

Выравнивание стен и потолков. В 60–70% новостроек Бишкека отклонения по вертикали составляют 2–3 сантиметра на высоту помещения. Это норма для ПСО, но не для чистовой отделки.

Гидроизоляция. Мокрые зоны передаются без защиты от протечек.

Межкомнатные двери и плинтусы. Их просто нет.

Финишное покрытие пола. Стяжка — это основа, а не готовый пол.

Как проверить объём работ до подписания акта приёмки

Перед тем как подписывать документы, запросите у застройщика спецификацию ПСО. Сравните её с тем, что видите в квартире. Проверьте:

• Наличие и работоспособность всех указанных коммуникаций

• Соответствие планировки проектной документации

• Состояние окон (открываются, закрываются, нет щелей)

• Наличие вентиляционной тяги

Всё, что отсутствует или повреждено, — в дефектную ведомость. Подписывать акт до устранения критичных недостатков не стоит.

Решения, которые нужно принять до начала работ

Ремонт без предварительных решений — это хаос с постоянными переделками. Вот что нужно определить заранее.

Планировка: где возводить и сносить перегородки

Решите, какие стены остаются, какие сносятся, где появятся новые. Учтите:

• Несущие стены трогать нельзя без инженерного расчёта и согласования

• Перенос мокрых зон (кухня, санузел) требует согласования с УК

• Объединение комнат меняет логику вентиляции и отопления

Электрика и освещение: количество точек, сценарии света

Определите заранее:

• Где будут розетки (с запасом — потом добавить сложнее)

• Сколько групп освещения в каждой комнате

• Нужны ли диммеры, проходные выключатели

• Где будет техника, требующая отдельных линий (духовка, кондиционер, бойлер)

Практика показывает: профессионалы закладывают на 30% больше розеток, чем кажется нужным сейчас. Через год все они оказываются занятыми.

Мокрые зоны: расположение сантехники, гидроизоляция

Зафиксируйте:

• Где стоит унитаз, раковина, ванна или душевая

• Нужен ли гигиенический душ

• Расположение стиральной и посудомоечной машин

• Границы зон гидроизоляции

Кондиционирование и вентиляция: закладка трасс

Если планируете кондиционеры — трассы для фреона и дренажа закладываются до штукатурки. Потом это означает штробление готовых стен.

Проверьте: некоторые УК в Бишкеке запрещают установку внешних блоков на фасаде. Уточните до покупки оборудования.

Тип потолков: натяжные, гипсокартон, штукатурка

От этого зависит:

• Высота помещения (натяжной «съедает» 3–5 см, гипсокартон — до 10 см)

• Способ крепления светильников

• Порядок работ (натяжной монтируется после чистовой отделки стен, гипсокартон — до)

Шаг 1. Приёмка квартиры у застройщика

Что проверять при осмотре ПСО

Приёмка — это не формальность, а защита вашего бюджета. Проверяйте:

Геометрия помещений:

• Вертикальность стен (отвес или лазерный уровень)

• Горизонтальность пола (правило 2 метра)

• Прямые углы в комнатах

Окна:

• Открывание и закрывание без усилий

• Отсутствие щелей и продуваний

• Целостность стеклопакетов

Коммуникации:

• Наличие тяги в вентканалах

• Отсутствие протечек на стояках

• Работоспособность электрощита

Поверхности:

• Отсутствие крупных трещин в стяжке

• Нет оголённой арматуры

• Нет следов протечек на потолке

Типичные отклонения в новостройках Бишкека

Будьте готовы к тому, что идеальной геометрии не будет. Стандартная картина:

• Отклонение стен от вертикали на 2–3 см

• Перепады стяжки до 2 см на комнату

• Неровные оконные откосы

• Смещённые дверные проёмы

Это не брак — это реальность ПСО в регионе. Но это нужно учитывать в смете на выравнивание.

Как фиксировать дефекты и что требовать от застройщика

Составьте дефектную ведомость с фотографиями. Укажите:

• Адрес и номер квартиры

• Дату осмотра

• Конкретное описание каждого дефекта с привязкой к помещению

• Фото с линейкой или рулеткой для масштаба

Критичные дефекты (протечки, отсутствие коммуникаций, трещины в несущих конструкциях) — основание требовать устранения до подписания акта.

Шаг 2. Демонтаж и возведение перегородок

Последовательность демонтажных работ

Если планируется перепланировка, начинайте с демонтажа:

1. Снятие старых дверей и коробок (если есть)

2. Демонтаж ненужных перегородок

3. Расширение или сужение проёмов

4. Вывоз строительного мусора

Для типовой квартиры 60 м² демонтаж занимает 3–5 рабочих дней.

Возведение новых стен: материалы и сроки

После демонтажа — возведение новых перегородок:

• Пазогребневые плиты (быстро, ровно, но тяжело)

• Газобетон (легче, хорошая звукоизоляция, требует штукатурки)

• Гипсокартон на каркасе (быстро, но слабая звукоизоляция)

Сроки: 3–7 дней в зависимости от объёма.

Что проверить до перехода к следующему этапу

• Стены выставлены по уровню

• Дверные проёмы соответствуют размерам будущих дверей

• Места под розетки и выключатели размечены

• Мусор вывезен, поверхности очищены

Шаг 3. Разводка инженерных коммуникаций

Это критический этап. Всё, что закроется штукатуркой и стяжкой, должно быть сделано правильно с первого раза.

Электрика

Прокладка кабелей и установка подрозетников:

• Штробление стен под кабельные трассы

• Прокладка кабелей в гофре

• Установка подрозетников и распределительных коробок

• Сборка электрощита

Точки контроля до закрытия штроб:

• Сечение кабеля соответствует нагрузке

• Все соединения в коробках, а не в стене

• Линии для мощных потребителей выделены отдельно

• Заземление разведено

• Составлена схема разводки

Сантехника

Разводка труб водоснабжения и канализации:

• Подводка холодной и горячей воды к точкам потребления

• Прокладка канализационных труб с правильным уклоном

• Установка запорной арматуры

• Вывод под стиральную и посудомоечную машины

Обязательно проведите опрессовку системы до закрытия штроб. Течь, обнаруженная после укладки плитки, — это демонтаж и повторная работа.

Кондиционирование и вентиляция

Закладка трасс для кондиционеров:

• Прокладка медных труб и дренажа

• Вывод питающего кабеля

• Подготовка места под внутренний блок

Устройство вентиляционных каналов:

• Проверка тяги в существующих каналах

• Установка обратных клапанов

• Подготовка мест под вытяжные вентиляторы

Сроки на весь этап инженерии: 10–14 дней для типовой квартиры. В 30–40% случаев растягивается до трёх недель из-за непредвиденных ситуаций.

Шаг 4. Стяжка пола и гидроизоляция

Гидроизоляция мокрых зон: ванная, кухня, балкон

До заливки стяжки в мокрых зонах делается гидроизоляция:

• Обмазочная гидроизоляция пола с заходом на стены 15–20 см

• В ванной — полная гидроизоляция пола

• Под душевой — дополнительный слой

• Обработка примыканий труб и углов

Устройство стяжки: материалы и время высыхания

Варианты стяжки:

• Цементно-песчаная (классика, требует 28 дней на полное высыхание)

• Полусухая (быстрее сохнет, меньше риск трещин)

• Наливной пол (для финишного выравнивания, слой до 3 см)

Укладка напольных покрытий возможна только после полного высыхания. Остаточная влажность — частая причина вздутия ламината и отслоения плитки.

Контроль качества: уровень, трещины, влажность

Перед переходом к следующему этапу проверьте:

• Горизонтальность поверхности (перепад не более 2 мм на 2 метра)

• Отсутствие трещин и пустот

• Влажность стяжки (измеряется влагомером)

• Прочность поверхности (не крошится при царапании)

Шаг 5. Выравнивание стен и потолков

Штукатурка и шпатлёвка: когда что применять

Штукатурка — для выравнивания значительных неровностей (от 5 мм до 5 см). Наносится в несколько слоёв с просушкой между ними.

Шпатлёвка — для финишного выравнивания (до 3 мм). Создаёт гладкую поверхность под покраску или обои.

Последовательность: грунтовка → штукатурка → грунтовка → шпатлёвка → шлифовка → грунтовка.

Работа с отклонениями геометрии

При отклонениях стен на 2–3 см есть два пути:

1. Полное выравнивание — затратно, но правильно для встроенной мебели

2. Частичное выравнивание — экономия 15–20%, но проблемы с установкой шкафов

Профессионалы выравнивают стены полностью, даже в местах под мебель. Это избавляет от проблем при установке кухни и шкафов-купе.

Проверка готовности поверхностей под финишную отделку

• Стены ровные (проверка правилом)

• Углы прямые (угольник)

• Поверхность гладкая, без царапин и наплывов

• Нет пятен, высолов, следов влаги

Срок этапа: 10–15 дней с учётом высыхания между слоями.

Шаг 6. Плиточные и мокрые работы

Укладка плитки в ванной и кухне

Плитка укладывается после выравнивания стен и устройства стяжки:

1. Разметка раскладки

2. Укладка напольной плитки

3. Укладка настенной плитки

4. Подрезка и оформление углов

Важно: качество укладки напрямую зависит от мастера. В Бишкеке профессиональные плиточники — ресурс ограниченный. Опытные бригады работают со своими проверенными специалистами годами.

Затирка и герметизация швов

После высыхания клея:

• Затирка швов (через 24–48 часов после укладки)

• Герметизация примыканий к сантехнике силиконом

• Обработка швов защитным составом (опционально)

Что проверить до установки сантехники

• Плитка не «бухтит» (простукивание)

• Швы заполнены равномерно

• Нет сколов и трещин

• Уклон к трапу (если есть) обеспечивает сток воды

• Ревизионные люки установлены и открываются

Шаг 7. Чистовая отделка стен и потолков

Покраска, обои, декоративные покрытия

Финишная отделка стен:

Покраска — требует идеально подготовленной поверхности. Видны малейшие дефекты.

Обои — скрывают мелкие неровности. Выбор: бумажные, виниловые, флизелиновые.

Декоративная штукатурка — создаёт текстуру, скрывает дефекты, но требует навыка нанесения.

Монтаж потолков: натяжные или гипсокартон

Натяжные потолки:

• Монтируются после чистовой отделки стен

• Быстро (1–2 дня на квартиру)

• Скрывают коммуникации и неровности

• Высота «съедается» на 3–5 см

Гипсокартонные потолки:

• Монтируются до чистовой отделки стен

• Позволяют создать многоуровневые конструкции

• Требуют шпатлёвки и покраски

• Высота «съедается» на 7–10 см

Последовательность работ в разных помещениях

Общее правило: работы идут от дальних комнат к выходу, сверху вниз.

1. Потолки (если гипсокартон)

2. Стены

3. Потолки (если натяжные)

Это минимизирует риск повреждения готовых поверхностей.

Шаг 8. Укладка напольных покрытий

Ламинат, паркет, линолеум: особенности монтажа

Ламинат:

• Укладка на подложку

• Зазор от стен 8–10 мм

• Акклиматизация в помещении 48 часов

Паркетная доска:

• Требует стабильной влажности

• Укладка плавающим способом или на клей

• Акклиматизация 5–7 дней

Линолеум:

• Раскатывается и отлёживается 24–48 часов

• Фиксация: свободная укладка или на клей

• Сварка швов (для больших помещений)

Стыковка с плиткой и порогами

Переходы между покрытиями оформляются:

• Порожками (накладными или врезными)

• Пробковым компенсатором

• Стыковочными профилями

Уровень покрытий должен совпадать — это закладывается ещё на этапе стяжки.

Контроль перед установкой плинтусов

• Покрытие уложено без вздутий и щелей

• Зазоры по периметру равномерные

• Нет скрипа при ходьбе

• Поверхность чистая

Шаг 9. Установка дверей и плинтусов

Когда устанавливать межкомнатные двери

Двери устанавливаются после:

• Чистовой отделки стен

• Укладки напольного покрытия (или с учётом его толщины)

До установки дверей:

• Проёмы должны быть подготовлены по размеру

• Стены вокруг проёмов — оштукатурены и высушены

Монтаж плинтусов и наличников

Последовательность:

1. Установка дверных коробок

2. Монтаж наличников

3. Установка плинтусов (от угла, по периметру)

4. Стыковка плинтусов с наличниками

Регулировка и финальная проверка

• Двери открываются и закрываются свободно

• Нет трения о пол или коробку

• Защёлки и замки работают

• Наличники плотно прилегают к стене

• Плинтусы без щелей

Шаг 10. Монтаж сантехники, электрики и освещения

Установка смесителей, унитазов, раковин

После завершения плиточных работ:

• Навеска раковин и установка тумб

• Монтаж унитаза и биде

• Установка смесителей

• Подключение стиральной и посудомоечной машин

• Монтаж душевых кабин или шторок

Монтаж розеток, выключателей, светильников

• Установка механизмов в подрозетники

• Монтаж рамок и клавиш

• Подвеска светильников

• Подключение и проверка

Проверка работоспособности всех систем

Финальное тестирование:

• Все розетки работают (проверка индикатором)

• Все выключатели управляют своими группами

• Светильники горят без мерцания

• Вода подаётся без протечек

• Канализация работает, нет запаха

• Вентиляция обеспечивает тягу

Шаг 11. Установка мебели и финальная сборка

Последовательность завоза мебели

Мебель завозится после полного высыхания всех покрытий:

1. Встроенные конструкции (шкафы-купе, гардеробные)

2. Кухня

3. Крупная мебель (кровати, диваны)

4. Корпусная мебель (комоды, столы)

5. Мелкие предметы

Встроенные конструкции: шкафы, кухня

Встроенная мебель требует:

• Предварительного замера (после чистовой отделки)

• Времени на изготовление (в Бишкеке — 4–6 недель)

• Доставки и монтажа (1–3 дня)

Важно: при заказе мебели до начала отделки размеры будут неточными. Замер — только после готовых стен и пола.

Финальная уборка и подготовка к заселению

Послестроительная уборка включает:

• Удаление строительной пыли со всех поверхностей

• Мытьё окон

• Чистку сантехники от защитных плёнок

• Протирку светильников

• Уборку вентиляционных решёток

После этого квартира готова к жизни.

Частые ошибки в последовательности работ

Потолок до разводки электрики

Ошибка: монтаж натяжного потолка до прокладки электрики.

Последствие: невозможно изменить расположение светильников, нужно демонтировать потолок.

Как избежать: разводка электрики всегда до любых потолочных работ.

Плитка до гидроизоляции

Ошибка: укладка плитки в ванной без предварительной гидроизоляции.

Последствие: протечка к соседям снизу, плесень под плиткой, полный демонтаж.

Как избежать: гидроизоляция — обязательный этап перед укладкой плитки в мокрых зонах.

Двери до чистовой отделки

Ошибка: установка межкомнатных дверей до покраски или поклейки обоев.

Последствие: испачканные двери, сложность отделки вокруг коробок, щели между наличником и стеной.

Как избежать: двери ставятся после завершения отделки стен.

Мебель до высыхания покрытий

Ошибка: завоз мебели на непросохшую стяжку или свежеокрашенные стены.

Последствие: вздутие ламината, следы на стенах, повреждение мебели.

Как избежать: соблюдение сроков высыхания, проверка влажности перед завозом.

Последствия нарушений и как их избежать

Любое нарушение последовательности — это:

• Дополнительные затраты на демонтаж и переделку

• Увеличение сроков на 2–4 недели

• Риск скрытых дефектов, которые проявятся позже

Главная защита — письменный план работ с датами и согласованная последовательность этапов.

Чек-лист контроля качества по этапам

Что проверять до закрытия стен

• Электрокабели в гофре, соединения в коробках

• Сечение кабеля соответствует нагрузке

• Есть схема разводки электрики

• Трубы водоснабжения опрессованы

• Запорная арматура установлена и работает

• Канализация имеет правильный уклон

• Трассы кондиционеров проложены

• Сделаны фото скрытых коммуникаций

Что проверять до заливки стяжки

• Гидроизоляция выполнена в мокрых зонах

• Демпферная лента по периметру

• Маяки выставлены по уровню

• Коммуникации в полу защищены

Что проверять до монтажа потолков

• Электрика разведена к точкам освещения

• Закладные для люстр и карнизов установлены

• Вентиляция работает

• Стены готовы под финишную отделку

Что проверять перед чистовой отделкой

• Стены ровные (правило 2 м)

• Углы прямые

• Поверхность загрунтована

• Стяжка сухая (влагомер)

• Все подрозетники на месте

• Откосы окон оштукатурены

Комментарий специалиста

Почему реальные сроки отличаются от обещанных

Обещанные подрядчиком 8–10 недель редко соответствуют действительности. Реальный срок для квартиры в Бишкеке — 12–16 недель. Причины:

Логистика материалов. Импортные материалы идут 2–3 недели. Таможенное оформление добавляет ещё неделю. Локальные материалы тоже не всегда на складе.

Непредвиденные ситуации. Обнаружение скрытых дефектов, несоответствие размеров, болезнь ключевого мастера — всё это сдвигает график.

Сезонность. В апреле–мае и сентябре–октябре бригады загружены на 80–100%. Ожидание свободных специалистов растягивает сроки.

Высыхание материалов. Штукатурка, стяжка, шпатлёвка требуют времени. Ускорить физику невозможно.

На каких этапах критически важен профессиональный контроль

Приёмка квартиры. Дефекты, пропущенные при приёмке, становятся вашей проблемой.

Скрытые работы. Электрика и сантехника, закрытые в стенах — контроль до закрытия. Потом исправить можно только с демонтажём.

Гидроизоляция. Проверка до укладки плитки. После — только вскрытие.

Выравнивание стен. Ошибки здесь видны на финишной отделке и при установке мебели.

Что определяет итоговое качество ремонта

Качество складывается из трёх составляющих:

Правильная последовательность. Нарушение порядка работ — главный источник переделок.

Качество скрытых работ. То, что не видно — определяет, как долго прослужит ремонт.

Время на высыхание. Спешка на этапах, требующих просушки, гарантирует проблемы через год-два.

Хороший ремонт — это не только красивые поверхности. Это правильная работа коммуникаций, отсутствие скрипов и протечек, двери, которые закрываются, и розетки там, где они нужны.

Ремонт квартиры в новостройке — это марафон, а не спринт. Заложите реалистичные сроки, примите ключевые решения до начала работ, контролируйте скрытые этапы. И тогда въезд в готовую квартиру станет началом комфортной жизни, а не борьбой с последствиями чужих ошибок.

Полезные материалы

• Расчёт розеток по приборам и площади: подход строительной компании (практические формулы)

• Трасса для кондиционера: способы прокладки и требования к уклону

• Рекомендации производителя по обмазочной гидроизоляции перед плиткой (GLIMS)

• Официальная инструкция по укладке инженерных полов Finex (технический гайд производителя)

• Практика выравнивания стен для стыковки мебели и гипсокартонных перегородок (прорабский гайд)

• Технические требования к стяжке и основанию перед укладкой линолеума (по СП 29.13330.2011)

• Реальные сроки дизайн-проекта квартиры: подход студии Веры Королевы (СПб)